Surnommé « Mainhattan » par les habitants en référence à ses gratte-ciel et à sa situation sur le Main, le centre financier de l’Allemagne est peut-être loin de New York en termes de vie nocturne, de culture et de services bancaires, mais il l’a battue en tête d’un indice de bulle immobilière établi en 2021.
Après avoir longtemps évité la propriété, les coûts d’emprunt très bas, la hausse des loyers et, pour certains, l’impact de devoir payer pour garder leur argent à la banque, ont persuadé près d’un Allemand sur deux d’acheter une maison ou un appartement.
La ruée vers l’immobilier qui s’ensuit voit 18 tours d’habitation sortir de terre à Francfort, une frénésie de construction reproduite dans toute l’Allemagne, où les prix ont atteint des sommets, le coût des maisons ayant augmenté d’environ 50 % depuis mi-2016.
Francfort devance Hong Kong et New York dans ce que certains commencent à appeler une bulle immobilière
Francfort a devancé Hong Kong, Toronto et New York dans le classement des « bulles » établi par UBS en 2021, la ville voisine de Munich étant également proche du sommet.
Et depuis le milieu de l’année 2019, la hausse des prix de l’immobilier en Allemagne a dépassé celle de la plupart des autres pays d’Europe, y compris la France et la Grande-Bretagne, et au cours du deuxième trimestre de 2021, les prix des maisons ont bondi de plus de 10 % par rapport à l’année précédente.
La demande a été soulignée par des initiatives telles que l’assureur allemand Allianz et un fonds de pension local qui ont payé cette année 1,4 milliard d’euros (1,6 milliard de dollars) pour l’un des quatre nouveaux gratte-ciel prévus dans la capitale financière.
Le projet, connu sous le nom de FOUR, comprend des bureaux ainsi que des appartements de deux chambres à coucher dont le prix est d’environ 3 millions d’euros.
« Nous visons la région de Francfort », ont déclaré les promoteurs du projet. La ville est l’une des plus riches d’Allemagne. « La demande a confirmé que c’était la bonne approche. Nous ne voyons pas de bulle. »
Alors que l’intérêt n’a cessé de croître, le coronavirus a donné un coup de fouet à l’investissement immobilier car les épargnants traditionnels allemands ont eu encore plus d’argent à mettre de côté et les dépôts ont été frappés par les taux d’intérêt négatifs.
Moins de 42 % des Allemands étaient propriétaires de leur logement en 2006, mais ce chiffre a grimpé pendant la crise financière pour atteindre près de 47 % en 2018.
Les emprunts pour acheter des biens immobiliers se sont accélérés pendant la pandémie, selon les dernières données de la Bundesbank allemande. Les prêts immobiliers ont atteint 1,45 trillion d’euros à la fin de 2020, soit environ 6 % de plus qu’un an plus tôt, et les données pour cette année montrent que ces emprunts ont continué à augmenter.
Le ciel et les budgets n’ont pas de limites
Alors que la pandémie en cours freine l’immigration et renforce la protection des locataires, tandis que la population vieillissante de l’Allemagne diminue de plus en plus rapidement, certains observateurs affirment que les graines ont été semées pour que les prix de l’immobilier s’effondrent.
La Bundesbank a mis en garde en novembre contre les risques de surchauffe du marché de l’immobilier, avertissant qu’il pourrait être surévalué de 30 %. en savoir plus
« Nous avons besoin d’une immigration d’environ 220 000 personnes pour que la population et la demande de biens immobiliers restent stables. Mais l’immigration a pris un coup depuis Corona », a déclaré Jochen Moebert, économiste à la Deutsche Bank Research, ajoutant que l’immigration nette est passée de 400 000 avant la pandémie à 220 000 l’année dernière.
Moebert prévoit que cette situation, associée à des règles plus strictes pour rendre les maisons efficaces sur le plan énergétique et au contrôle des loyers, signifie que le marché immobilier pourrait se retourner en 2024.
« Nous atteignons le sommet », a-t-il déclaré.
Barbara Steenbergen, de l’Union internationale des locataires, a déclaré que la pandémie avait renforcé les contrôles sur les investisseurs immobiliers européens en empêchant les acheteurs étrangers de s’emparer de maisons ordinaires à Amsterdam et ailleurs.
« Les marchés pour les investisseurs sont de plus en plus réglementés en Europe », a-t-elle déclaré.
À Francfort, on observe les premiers signes d’un revirement, avec l’abandon des plans pour une tour d’appartements design de la marque Porsche.
Et les responsables locaux reconnaissent que le sommet a peut-être été atteint.
« Le ciel n’est pas la limite des prix de l’immobilier », a déclaré à Relief un porte-parole du département de l’urbanisme de Francfort.
« Pour les appartements de luxe, ce que nous avons est suffisant ».
